2020-04-07 第201回国会 参議院 国土交通委員会 第9号
このノウハウを生かして、除却の必要性が高く、かつ管理組合のみでは検討、調整が難しいと考えられるマンションについて、例えば借家権や抵当権を有する権利者との調整、建て替え事業における事業計画、権利変換計画の策定などの事業実施に向けたコーディネートをマンションの管理組合などからの委託に基づき実施することとしております。
このノウハウを生かして、除却の必要性が高く、かつ管理組合のみでは検討、調整が難しいと考えられるマンションについて、例えば借家権や抵当権を有する権利者との調整、建て替え事業における事業計画、権利変換計画の策定などの事業実施に向けたコーディネートをマンションの管理組合などからの委託に基づき実施することとしております。
そういったことから、配偶者居住権が設定される建物が建て替えられるといった場合に、この配偶者居住権が消滅することとしても、その建て替えの際に、例えば新築建物に対して借家権を設定することに基づいて建て替えに同意をいただくであるとか様々なことが可能でございますので、配偶者に酷な結果が生ずるおそれはないというふうに考えております。
そうすると、被相続人の借家権がほかの相続人に渡った場合、相続された場合、配偶者の居住を保護する法的な方法というのはありますか。私、聞き漏らしたならもう一度教えていただきたいんですが。
○政府参考人（小野瀬厚君） 配偶者が被相続人とともに借家に居住していた場合につきましては、その遺産の中に借家権というものがあるわけでございますけれども、その遺産分割において、仮にその配偶者以外の相続人がその借家権を取得した場合には、配偶者はその建物での居住を継続することはできないということになります。
今、離婚の際の財産分与については、例えば別れる場合、妻子の居住を保障するために借家権とかあるいは無償の利用権を設定するということが財産分与で可能になっています。もちろん、その後の生活費については、財産分与の中の離婚後扶養という要素で保障することもできます。ですので、財産分与という形態を用いることが、私としてはあり得るのではないかと考えております。
もっとも、その配偶者は、遺産分割において建物の借家権を取得すれば、それに基づいて建物に住み続けることができるわけでございます。配偶者が被相続人とともに借家に居住していた場合で相続開始後も引き続きその借家での生活を続けたいと希望しているときは、遺産分割においても、通常その配偶者が借家権を取得することとなるものと考えられます。
○政府参考人（小野瀬厚君） 借家権ももちろん財産でございますので、亡くなったからといって当然に消滅するわけじゃございませんので、その大家さんの方から出ていけとは当然には言えないということでございます。
その上で、国家公務員宿舎は、一つは営利を目的としていないということ、それから借家権が認められていない、まさに、転居、転勤のときには退居するのが義務付けられているということでございますが、そういったことの点で民間の賃貸住宅とは質的に異なる側面がございますので、宿舎使用料と民間賃貸住宅の家賃とを直接比較することは適当ではないんではないかというふうに考えております。
その前提に立って、借家権につきましては、おっしゃるように、御指摘いただきましたように、補償金の支払と代替住居の提供、あっせんというのが法律上の仕組みでございまして、補償金につきましては、公共用地補償基準に準じた客観的基準によって、適正な額の補償料、移転料等をお支払をするということ、それから、代替住居の提供、あっせんにつきましては、買受人であるディベロッパー、この方々が借家人の方の意向をよく調べて聞いた
したがいまして、この買受人の方には、区分所有者あるいは借家権者の生活の再建にも一定の責任を持っていただくというようなことで、区分所有者、借家人の要請に応じた代替の住居、これを提供、あっせんしていただく義務を課して、さらにこの義務が履行されないときには都道府県知事が監督をするというような仕組みになっているところでございます。
代替住居の提供、あっせんは、区分所有者あるいは借家権者のいずれに対しても行うものでございまして、また、戻る、戻らないにかかわらず、言い換えますと、建て替えマンションも一つの選択肢でありますし、近傍で流通をしている中古マンションないしは賃貸住宅を提供、あっせんするというのも居住者側から見れば一つの選択肢ということでございまして、建て替え後のマンションに限ってあっせんをするということではございません。
この期日をもって、借家契約期間中であっても、借家権は消滅をするということでございます。借家権のストップがされるということでございます。 代替措置でございますが、これも先ほども御答弁したかと思いますけれども、まず、耐震性不足のものに限ったという前提の上で、補償金については、公共用地補償基準に準じて客観的に算定をするということでございます。
その上で、借家権についてでございますが、分配金取得計画の中で借家権の補償金を示すことになってございまして、これにつきましては、公共用地補償基準に準じた客観的な基準による適正な額の移転料、営業補償、これは営業者の場合ですが、家賃差額補償等の合計額をしっかり支払ってもらう、これは知事あるいは市長がチェックをすることになります。
次に、借家人の問題について、今回の仕組みでは、退去させられる借家人の借家権が消滅することになりますけれども、この借家権に対する措置は十分と言えるのでしょうか。また、他の賃貸アパートなどの契約更新に影響が出ることも懸念しておりますけれども、あわせて御見解をいただければと思います。
ついては、この附帯決議に基づいて、所管が国土交通省というふうにお聞きしておりますので、今私が問題意識を持っておりました定期借家権、住宅ではなくて店舗用の定期借家権についてどのような検討をしておられるのか、お聞かせをいただきたいと思います。
その上でですけれども、定期借家権であれば、せっかく頑張って開業してお客さんが付いても、期限到来とともに退店しなければならないことになります。起業、起こす方の起業ですけれども、起業件数が低迷しています。その原因の一つは、日本社会が安定して豊かになった、他方では、やはり起業にはうまくいかないリスクがあると。
今日は会社法の議論ですけれども、前回少しやり残した定期借家権、これを少しだけ議論させていただきたいと思います。 前回も申し上げましたけれども、今残念なことに各地の商店街がにぎわいを失って、大規模店舗がにぎわっております。御所の商店街よりも橿原のアルルの方が今大勢の人が集まっているというふうに申し上げました。
○前川清成君 時間が残り少なくなってきて、もう中身の話が余り、中身の話を一点だけお尋ねしたいと思うんですが、定期借家権という制度がございます。これは、借地借家法ができたときは、転居の予定があるとかやむを得ない場合に限ってだけ認められていたんですけれども、平成十一年に、当時の議員立法で、およそ一般的に定期借家が認められるようになりました。
例えば、敷金に関する法律関係であるとか、あるいは賃貸借が終わった後の原状回復義務をどうするかというようなことは規定の新設が検討されておりますが、今委員がお触れになった定期借家権につきましては、専ら借地借家法上の制度であるということで、この今の法制審の部会では見直しの審議はされておりません。
六月十八日の穀田衆議院議員の質問に対して住宅局長は、居住の実態があって一定期間お住まいになれば、居住用の借家権が発生する場合も当然あると、これは契約書の書きぶりにかかわらずでございますと、こう答弁しております。 そこで、確認をしたいと思います。家主の都合で一方的に追い出すことはできない。
と申しますのは、個々の案件で契約書がどう書かれているか、これは契約書の記載にかかわらず、実は居住の実態があって一定期間お住まいになれば、居住用の借家権が発生する場合も当然あるんだと思います。これは契約書の書きぶりにかかわらずでございます。 ということでございますけれども、実は、こういう話につきましては、役所の方であらかじめ型をはめて、これはこうだということを決めていくのは非常に困難でございます。
○国務大臣（谷垣禎一君） 今、井上委員が指摘されました優先借地権制度でございますが、これは、災害によって借家が滅失してしまった場合に建物の借家人が借家権だけではなくて他の者に優先して借地権を取得することができると、かなり例外的な制度であったことは事実でございます。
やや細かくなりますけれども、改正被災マンション法案の定める決議のうち、これはいろんな決議がありますけれども、例えば建物敷地売却決議、あるいは敷地を売却する、この売却するタイプの決議につきましては、理論上はこれらの決議に基づいて、賃借権、借家権ですね、あるいは抵当権が付いたままでも建物や敷地を売却することはもちろん可能でございますが、実際問題とすると、区分所有権の一部あるいは敷地利用権の一部に抵当権が
それから、今回は、被災地における仮設住宅や公営住宅等の公的支援が以前に比べると充実してきているということもございまして、優先借家権制度を廃止することとしたものでございますが、こういう公的支援、今のような形で仮設住宅等が出てくるような公的支援というのを全体として推し進めていかなければならないのも当然のことだと思います。
しかし、結局、借地権、借家権を解約するかどうかというときには、賃貸人、賃借人の利益調整を図らなきゃなりませんので、そのための概念が正当事由という概念になっております。
○谷垣国務大臣 従前の罹災都市借地借家臨時処理法、これは、災害によって建物が滅失した場合には、建物が再び建てられた場合に、今までの借家人が新しく建てられた建物を強制的に賃借することができる優先借家権制度というのが設けられていたわけなんですね。これは御承知のとおりでございます。
○平（将）小委員 既に住んでいるから立ち退きも含めて時間がかかるというのは、それは、民間で借地権とか借家権があって、それで立ち退き交渉が必要ならわかりますけれども、そもそも、公務についていて必要性があって住んでいるというところに対して、年単位なんて私はあり得ないと思いますよ。それは本気で言っているのかなと思います。普通、数カ月でしょう。
定期借家権というのも導入しているわけです。しかし、日本においてそういうふうなマイホームの流通というものもありません。要するに、既存の中古住宅の流通がありません。
したがって、不動産のＲＥＩＴと言われる制度、ああいったものを導入して不動産、町づくりの証券化手法というのを入れようとすると、どうしても契約どおりにきちっと賃料が確定してくるという形にしなければならなくて、この定期借家権というのも当時の実は金融サイドからの要請されたインフラであったというふうに思うわけであります。
これは、これまで住んでいた家がもう広くて自分にはちょっともう少し狭い家の方がいいというなど、あるいは転勤などで空いた家をそのニーズに合った方にまた紹介して定期借家権の下にお貸しするという制度であります。
○江田国務大臣 先ほどの優先借地権と同様、優先借家権の場合にも、裁判所が、従前の借家条件を含めた一切の事情を考慮して適切な借家条件を定めるということになっておりまして、家賃の場合もありますし権利金といったこともあるでしょうし、いろいろなそういうことを勘案しながら適切にやっていくということが期待できると思っております。
十四条で優先借家権、今、二条は優先借地権に変わるということでありますが、優先借家権が規定されておりまして、滅失建物の土地上に築造された建物については、他の者に優先して相当な条件で賃借できる。
○辻委員 その場合、借地権者の保護、借家権の行方ということに分けてお尋ねしたいと思います。時間が余りないので、はしょりますが。 まず、借地権の保護については、この臨時処理法の十条では、借地権登記とか建物登記がなくても五年間対抗できる、また、十一条では、借地権の残存期間が十年未満であっても十年にするんだということで一定の保護を図るということになっております。
その前提になる定期借家権というのは、これはもう菅副総理は一番御存じで、菅さんが代表のときに私に座長をやれということで、この定期借家権をまとめて、与野党一緒になって借地借家権を改正した、議員立法でやった記憶があります。
○国務大臣（菅直人君） いろんなことを思い出しながら、前田先生とかつて取り組んだ問題が、せっかく定期借家権がいろんな党内の反対を説得してやったのに、生かしてこれてなかったのを本当に残念に思います。 今のお話を聞きながら、実は三年前にドイツの黒い森に視察に行ったときに、多くのきれいな住宅の屋根にソーラーパネルがありまして、しかもドイツの田舎は人口が減っていないと。
今回の法改正の中で、バリアフリー化に加えて生活支援サービスというものも付せられるということなんですけれども、私どもに寄せられる、例えばＵＲの賃貸住宅に住んでおられる高齢者の方のお話ですと、この間たび重なって家賃が値上がりしてきている、それに加えて、先ほどもお話が出ておりました定期借家権というものが新たに設定されるということになって、やはり、現在暮らしておられる皆さんにとってみると、何となく、期限を区切
そういう意味で、きちんとこれは整理していかないといけないと思いますし、新しい定期借家権というのが生まれたら、それはすぐ取り入れるような行政における柔軟性も必要だと思いますんで、多々反省すべき点があると思いますんで、今後の施策に生かしていきたいと思います。